Steuerthemen kurz erklärt · Immobilien
Immobilien privat oder über eine Gesellschaft halten?
Ob Sie eine Immobilie privat, gemeinsam in einer Familiengesellschaft oder über eine GmbH halten, wirkt sich auf die laufende Besteuerung, den Verkauf und die Übertragung an die nächste Generation aus. Was passt, hängt vor allem von Ihren Plänen ab.
Kurz gesagt
Privat: einfache Struktur, Verkauf nach zehn Jahren grundsätzlich steuerfrei. GmbH: kann bei einbehaltenen Gewinnen steuerlich günstiger sein, aber Verkaufsgewinne sind immer steuerpflichtig und der Aufwand ist höher. Eine rein vermögensverwaltende Familien-KG, also nicht als gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, wird steuerlich weitgehend wie privates Eigentum behandelt und eignet sich vor allem für die Nachfolge.
Privat gehalten
Die Mieteinkünfte versteuern Sie mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Abschreibung, Zinsen und Kosten mindern die Einkünfte; ein Verlust kann mit anderen Einkünften verrechnet werden. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie mehr als zehn Jahre nach dem Kauf, ist der Gewinn grundsätzlich steuerfrei, sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
In einer vermögensverwaltenden GmbH
Die GmbH zahlt Körperschaftsteuer auf ihren Gewinn; der Satz sinkt nach geltendem Recht in den kommenden Jahren schrittweise. Gewerbesteuer fällt bei reiner Verwaltung eigener Immobilien in der Regel nicht an, weil die GmbH eine erweiterte Kürzung beantragen kann. Schon kleine Nebentätigkeiten, die das Gesetz nicht erlaubt, können diese Kürzung aber kosten. Bleiben die Mieterträge in der GmbH, liegt die laufende Belastung dann deutlich unter dem Spitzensteuersatz einer Privatperson. Schüttet die GmbH Gewinne an Sie aus, versteuern Sie diese zusätzlich als Kapitalerträge.
Beim Verkauf gibt es keine Zehnjahresfrist: Gewinne sind immer steuerpflichtig. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich der Gewinn auf eine neu angeschaffte Immobilie übertragen; die Steuer wird dadurch aufgeschoben, nicht erlassen. Nutzen Sie eine Immobilie der GmbH selbst, muss die Vermietung besonders sorgfältig gestaltet werden; eine marktübliche Miete allein reicht steuerlich nicht immer aus, um eine verdeckte Gewinnausschüttung zu vermeiden. Dazu kommen Kosten für Gründung, Buchhaltung und Jahresabschluss.
In einer Familiengesellschaft (GbR, KG oder GmbH & Co. KG)
Steuerlich kommt es zuerst darauf an, ob die Gesellschaft rein vermögensverwaltend ist. Bei einer GmbH & Co. KG, in der nur die GmbH persönlich haftet und zur Geschäftsführung befugt ist, ist das in der Regel nicht so: Sie ist gewerblich geprägt, die Immobilien sind Betriebsvermögen, und Verkaufsgewinne sind unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig.
Eine rein vermögensverwaltende GbR oder KG wird dagegen bei der Einkommensteuer weitgehend so behandelt, als gehörten die Immobilien den Gesellschaftern anteilig direkt. Die Einkünfte werden festgestellt und anteilig versteuert; auch die Zehnjahresfrist gilt für die Gesellschafter wie bei privatem Eigentum.
Interessant ist diese Form vor allem für die Nachfolge: Anteile lassen sich schrittweise an Kinder übertragen, während die Eltern über den Gesellschaftsvertrag Einfluss behalten. Der Vertrag muss dafür so gestaltet sein, dass er steuerlich anerkannt wird; bei minderjährigen Kindern sind zusätzliche Formvorschriften zu beachten. Handelsrechtlich muss eine KG zudem Bücher führen und einen Jahresabschluss aufstellen; steuerlich werden die Mieteinkünfte weiter wie bei privater Vermietung ermittelt.
Wechsel in eine Gesellschaft
Die spätere Übertragung bestehender Immobilien in eine Gesellschaft kann stille Reserven aufdecken und Steuern auslösen. Entscheidend sind die Gesellschaftsform und die Ausgestaltung der Übertragung. Die Übertragung einer vermieteten Immobilie aus dem Privatvermögen in eine GmbH gilt einkommensteuerlich als Verkauf: Innerhalb der Zehnjahresfrist ist der Gewinn steuerpflichtig, danach grundsätzlich nicht. Bei einer vermögensverwaltenden Familien-KG gilt die Übertragung nur insoweit als Verkauf, als die Immobilie danach anderen Gesellschaftern zuzurechnen ist; eine Schenkung an Kinder ist kein Verkauf. Außerdem fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Bei einer Familien-KG können je nach Beteiligungsverhältnissen und Verwandtschaft Befreiungen greifen; bei bestimmten Befreiungen müssen die Beteiligungen über einen längeren Zeitraum erhalten bleiben.
Ein späterer Wechsel ist deshalb oft teurer als die passende Struktur von Anfang an.
Was Sie vorab klären sollten
- Wollen Sie Mieterträge entnehmen oder wieder investieren?
- Wie lange wollen Sie die Immobilien halten?
- Soll das Vermögen später an Kinder übergehen?
- Nutzen Sie eine der Immobilien selbst oder für Ihr eigenes Unternehmen?
- Lohnt sich der laufende Aufwand einer Gesellschaft bei Ihrer Zahl an Objekten?
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.